משכנתא לדירה שנייה: כמה הבנק מממן, ואיך בונים את שאר הכסף

מתי הבנק רואה בדירה "דירה שנייה"

הבנק לא שואל כמה דירות תרצו להחזיק, אלא מה המטרה של ההלוואה. הוראה 329 של המפקח על הבנקים מחלקת את המשכנתאות לשלוש קבוצות, וכל אחת מקבלת תקרת מימון אחרת:

• דירה יחידההדירה היחידה של הרוכש. זה המצב של רוב הקונים הראשונים.
• דירה חליפיתדירה חדשה שנקנית כשמתחייבים למכור את הדירה הקיימת בתוך הזמן שקובע החוק.
• דירה להשקעהכל דירה שנקנית כשהדירה הקיימת נשארת בבעלותכם. כאן נמצאת רוב "הדירה השנייה".

ההגדרות של "דירה יחידה" ו"דירה חליפית" נשענות על חוק מיסוי מקרקעין. לכן אותה דירה יכולה להיות דירה חליפית למשפחה שמוכרת, ודירה להשקעה למשפחה שמשאירה את הדירה הישנה ומשכירה אותה.

יש גם מצבים שנראים פשוטים ואינם. כששני בני זוג קונים יחד, ולאחד מהם כבר יש דירה, שיעור המימון נגזר מהחלק של כל אחד מהם. ותושב חוץ שקונה את הדירה הראשונה שלו בישראל לא נחשב קונה דירה יחידה, כי ההגדרות האלה חלות רק על אזרח ישראלי.

כמה מימון מותר לפי בנק ישראל

אלה תקרות המימון ביחס לשווי הנכס הנרכש, כפי שהן מופיעות בתשובות של הפיקוח על הבנקים להוראה 329:

במילים פשוטות: על דירה שנייה בשווי 2,000,000 ש״ח, הבנק יכול לממן בדרך כלל עד 1,000,000 ש״ח בשעבוד הדירה הזאת. את החצי השני, ואת כל ההוצאות שסביב הקנייה, צריך להביא ממקור אחר.

ביטוח משכנתא לא פותח את התקרה. הפיקוח כתב במפורש שהמגבלות חלות גם כשההלוואה מגובה בביטוח. המסמך המלא באתר בנק ישראל.

מאיפה מגיע שאר הכסף

כאן מתחיל הבניין של העסקה. יש כמה מקורות, ובדרך כלל משלבים ביניהם:

הון עצמי. חסכונות, קרנות השתלמות שהשתחררו, כסף ממכירה של נכס אחר. זה המקור הפשוט ביותר, כי אין עליו החזר חודשי.

הלוואה בשעבוד הדירה הקיימת. מי שיש לו דירה שהמשכנתא עליה קטנה או נגמרה יכול לקחת עליה הלוואה לכל מטרה, או להגדיל את המשכנתא הקיימת. ההלוואה הזאת מוגבלת ל-50% משווי הדירה המשועבדת. הפיקוח על הבנקים מאפשר אותה לצד המשכנתא על הדירה החדשה, בתנאי שאלה התנאים שהבנק נותן גם בעסקה עצמאית ושהדירה החדשה לא משועבדת להלוואה הזאת.

מכירה של הדירה הקיימת. מי שמוכר נכנס למסלול של דירה חליפית, עם תקרה של 70%. אם הקנייה מגיעה לפני המכירה, אפשר לגשר על הזמן שביניהן, ומתכננים את לוח הזמנים מראש כדי לא להיתקע עם שתי משכנתאות.

בשילוב הנכון של המקורות האלה, Yoelt's Mashkenta מגיע למימון של עד 100% לנכס שני, בהתאם לפרופיל הלקוח ולמבנה העסקה. כך זה נראה על הנייר:

על הנייר שתי ההלוואות מכסות את מחיר הדירה. בפועל הכול נבחן לפי ההכנסה, ההתחייבויות והיכולת להחזיר שתי הלוואות בכל חודש, וכל הלוואה כפופה לאישור הבנק. זו בדיוק הבדיקה שעושים לפני שמתחייבים לנכס.

העלויות שמסביב לקנייה

בדירה שנייה ההוצאות שמסביב גדולות יותר מבדירה ראשונה, בעיקר בגלל מס הרכישה. נכון לאוקטובר 2026, לפי הוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026, מי שקונה דירה שאינה דירה יחידה משלם 8% מס רכישה על השווי עד 6,055,070 ש״ח, ו-10% על החלק שמעליו. על דירה ב-1,800,000 ש״ח זה כ-144,000 ש״ח. ההוראה עשויה להשתנות, ולכן בודקים את הסכום המדויק בסימולטור של רשות המסים לפני החתימה.

מעבר למס יש שכר טרחה של עורך דין, שמאי מטעם הבנק, עמלות פתיחת תיק, ולעיתים תיווך ושיפוץ. את כל אלה הבנק לא מממן בשעבוד הדירה החדשה, ולכן הם נכנסים לחישוב ההון העצמי מההתחלה.

יכולת ההחזר: הבדיקה שמכריעה

גם כשיש מספיק ביטחונות, השאלה האמיתית היא כמה אפשר להחזיר כל חודש. הבנק מסתכל על ההכנסה הקבועה, על כל ההתחייבויות הקיימות, כולל המשכנתא על הדירה הראשונה, ועל מה שנשאר אחרי ההחזרים.

מי שקונה כדי להשכיר צריך לבנות את החישוב גם לחודשים בלי שוכר, לתיקונים, לוועד הבית ולשינוי בריבית. שכר הדירה עוזר, אבל לא כדאי לבנות על כך שהוא יכסה את כל ההחזר מהחודש הראשון.

התמהיל של המסלולים, כמה בריבית קבועה וכמה בריבית משתנה, משנה כאן את התמונה לא פחות מהסכום עצמו. בדירה שנייה יש שתי הלוואות שזזות יחד, ולכן בודקים מה קורה לשתיהן כשהריבית עולה, ולא רק את ההחזר של היום.

כדאי גם להחליט מראש מה סדר הפירעון. אם בעוד כמה שנים יתפנה סכום גדול, אפשר לתכנן שהלוואה אחת תיפרע קודם, ולבחור לה מסלול שמאפשר פירעון מוקדם בעלות נמוכה.

דירה נוספת למי שגר בצרפת

תושב חוץ מקבל בדרך כלל מימון של עד 50% משווי הנכס, גם אם זו הדירה הראשונה שלו בישראל. לכן ההון העצמי שצריך להביא גדול יותר מאשר לתושב ישראל, והבנק בוחן את ההכנסה מצרפת מתוך המסמכים הצרפתיים.

במסגרת תוכנית עלייה התמונה משתנה: בהתאם לפרופיל הלקוח ולתנאי העסקה ובכפוף לאישור הבנק, אפשר להגיע למימון של עד 75% משווי הנכס עוד לפני ביצוע העלייה לארץ.

מי שגר בצרפת ומחזיק כבר דירה בישראל עובר את אותה בדיקה שבמדריך הזה, עם עוד שאלה אחת: באיזה מטבע מגיעה ההכנסה ובאיזה מטבע יוצא ההחזר. את כל זה אפשר להתחיל מרחוק, בצרפתית.

מה בודקים לפני שמחפשים נכס

כדאי שהדברים האלה יהיו על השולחן לפני שמתחילים לחפש, ולא אחרי שמצאתם דירה:

• איך העסקה מסווגת: דירה להשקעה, דירה חליפית או מצב של בני זוג עם חלקים שונים
• שווי הדירה הקיימת, יתרת המשכנתא עליה וכמה אפשר לקחת בשעבודה
• ההון העצמי הזמין היום, ומתי כל סכום מתפנה
• מס הרכישה וההוצאות הנלוות, מחושבים על המחיר שאתם מכוונים אליו
• החזר חודשי של שתי ההלוואות יחד, גם בתרחיש של ריבית גבוהה יותר
• אם מוכרים: לוח זמנים למכירה ומה קורה אם היא מתעכבת

איך מתחילים

מתחילים משיחה קצרה: מה יש לכם היום, מה רוצים לקנות ומתי. משם בונים את מבנה המימון, משווים בין הבנקים ומלווים את התהליך מא׳ ועד ת׳, מהשאלה הראשונה ועד שהכסף עובר למוכר.

הליווי במשרד בירושלים, ברחוב יוחנן הורקנוס 2, בעברית או בצרפתית. גם מי שגר בצרפת וקונה דירה נוספת בישראל יכול להתחיל מרחוק.

שאלות קצרות